Выбор архитектора

Нужен ли в данной ситуации проект?

Когда необходим авторский надзор?

Как выбрать «своего» проектировщика?

Что ему поручить и сколько заплатить?

Как строить с ним отношения?

В Бюро за советом, консультацией или конкретной помощью обращаются люди, только затевающие или уже «переживающие» ремонт квартиры или строительство загородного дома. «Умная стройка» помогает им избежать технических ошибок и лишних трат. Этой статьей начнем публикации материалов по насущной сегодня «проектной» теме.

На вопрос: «что такое проект?», каждый ответит, что это документ, содержащий графические и расчетные материалы. Понятно, что при строительстве загородного дома проект нужен. В каком составе и объеме — другой вопрос. На практике большинство заказчиков ограничиваются приобретением лишь паспортной части проекта, требуемой для проведения необходимых согласований и государственной «прописки» готового объекта.

На своих семинарах, посвященным вопросам проектирования, автор этих строк — ваш покорный слуга — со всех трибун ответственно заявляет, что Проект — главный инструмент Стройки. С этим постулатом не поспоришь. Однако вслед за лозунгом идет обязательное дополнение о том, что, применительно к конкретным стройкам, объем и состав проектных материалов может (и должен!) меняться. Например, по формуле «необходимо (заказчику) — достаточно (подрядчику)». Или, слегка перефразируя, при строительстве частных домов проект нужен в целесообразном составе и минимальном объеме.

Во всяком случае, наиболее щепетильных застройщиков спешу успокоить: «толщина» (и, соответственно, стоимость) проекта вовсе не пропорциональна ни его качеству, ни, тем более, качеству готового объекта. Более того, такого понятия, как «идеальный проект» (по составу, объему и качеству решений) в природе вообще не существует. Это сугубо теоретическая категория.

А что такое проект, применительно, например, к ремонту квартиры? И нужен ли он вообще при ремонте квартиры? Можно смело утверждать, что он не нужен лишь тогда, когда предстоит выполнить отдельные элементарные линейные или плоскостные виды работ. Хотя, например, даже при замене напольного покрытия на кухне, обоев в комнате или оборудования в санузле, не обойтись без карандаша, бумаги и рулетки, а также обмеров, элементарного эскиза и расчета потребности материалов.

Исписанный клочок бумаги, с которым затем идут в магазин за материалами, тоже представляет собой примитивный проект, выполненный самостоятельно. Как же определить ту грань, за которой подобного собственного проекта «маловато будет»?

Если вы сомневаетесь в необходимости приглашения проектировщика, предлагаю задуматься, а что вам, собственно, нужно от проекта? Для облегчения задачи, приведу короткий тест. Ответьте, пожалуйста, на вопросы:

• Вы затеяли перепланировку квартиры и, в связи с этим, нужно собрать документы для получения разрешения МВК?
• Предстоит капитальный ремонт квартиры с техническим переоснащением?
• Желаете заранее представлять сочетание элементов внутреннего дизайна квартиры, видеть цветовое решение будущей отделки поверхностей, осознать сроки и бюджет предстоящего ремонта?
• Хотите, чтобы приглашенные строители точно соблюдали технологии и выполнили все намеченные работы с высоким качеством?
• Надо не допустить переделок, конфликтов, остановок работ и срывов сроков?
• Необходимо избежать лишних финансовых затрат?

Этот перечень можно еще продолжать, но, если хотя бы один из ответов уже был утвердительным, однозначно, проект вам нужен. Перед собой лучше не лицемерить. Вы ведь согласны с утверждением, что перед тем, как начинать снимать фильм, нужно написать сценарий?

Проведение работ без проекта нередко служит удобным подспорьем недобросовестным подрядчикам для «законного обоснования» неоднократных попыток увеличения согласованной сметной стоимости «по ходу дела».

Поскольку нужен проект, нужен и проектировщик. Проектировщик — понятие насколько емкое, настолько и расплывчатое. Художники, чертежники, конструкторы, дизайнеры и пр., всех мастей и направлений, из разных областей деятельности подвизаются сегодня на рынке проектных услуг, предваряя своим разнокалиберным умением строительные и ремонтные работы. Приведенную выше иерархию возглавляют, конечно, архитекторы, начиная с «почти архитекторов» — студентов-старшекурсников архвузов и заканчивая элитарными маэстро.

Однако, далеко не все перечисленные персонажи, способны грамотно выполнить поставленную заказчиком задачу — выдать качественную проектную продукцию в нужном виде и оптимальном объеме. Еще меньше среди них тех, кто имеет для этого достаточные основания — сплав знаний и опыта, а также законное право применить этот сплав на практике.

В дальнейшем, для обозначения «квартирных» проектировщиков, в отличие от их коллег, специализирующихся «на домах», будем использовать модное слово дизайнер. Хорошо, если дизайнер имеет профильное образование и опыт, а также находится в активном и зрелом творческом возрасте. Вкус, талант, работоспособность и лицензия тоже не помешают. Пол дизайнера большого значения не имеет, хотя, при прочих равных, женщины — больше «художники» и меньше «технари». А мужчины, скорее, наоборот.

Главное, иметь дело с истинным профессионалом — думающим и творческим специалистом, а не ремесленником, нахватавшимся специальных терминов на двухнедельных курсах. Благо, таковые курсы, готовящие «на дизайнера», работают бесперебойно. Имеющиеся данные мониторинга этой сферы рынка подрядов утверждают, что на одного профильного «строительного» дизайнера приходится с десяток «шляпно-костюмных» или даже «самолетных». Различить их и правильно выбрать «своего» — искусство заказчика, дело его интуиции и ответственности.

Итак, выбор дизайнера. С чего же начать? Приведу несложную схему проектного тендера. Сразу отбросьте варианты выбора «по дешевизне» и «по знакомству». В итоге, конечно, выбранный кандидат может оказаться недорогим или быть известен вашим знакомым. Но, в общем случае, с обсуждения «денежного вопроса» и с попытки получить некие иллюзорные преференции от знакомства с предыдущим заказчиком, начинать общение с потенциальными исполнителями нельзя.

Если речь идет не о самых простых ситуациях, а о претензии к некому эксклюзиву, нужно обзвонить троих-пятерых, а затем встретиться с двумя-тремя из них, по первому впечатлению, подходящими. Это уже дает неоценимый опыт. Каждая новая встреча обогащает художественно-технический потенциал будущего заказчика, поэтому каждая последующая беседа всегда бывает более обстоятельной.

Рассматривая предыдущие творения кандидатов, оценивая их «художественно-графическую» манеру, профессионализм и финансовые запросы, обратите внимание и на стиль общения каждого дизайнера с клиентом. Это немаловажный аспект. Пройдя третьего проектировщика, с учетом набранной информации, можно вернуться к первому или продолжить поиск.

Помимо профессионализма (знания, опыт, положительная строительная практика, светлая голова, быстрая рука, обязательность-пунктуальность и пр.), «ваш» проектировщик должен отвечать еще двум условиям. Во-первых, с ним быстро достигается полное взаимопонимание, а во-вторых — он не является явным «бизнесменом от кульмана», например, не ставит свои финансовые запросы в зависимость от марки автомобиля клиента.

Одним из основных тестов частного заказчика является вопрос, а сможет ли, уважаемый кандидат, превратить свои высокие мысли и прекрасные эскизы в рабочие чертежи. При этом важно лишь получить ответ, сами чертежи выполнять вовсе не обязательно, если того не требует данная ситуация. Еще один тестовый вопрос — может ли он «работать руками» — тоже не повредит. Дело в том, что при современном уровне прикладных графических компьютерных программ, выдать десяток красивых картинок способен любой школьник. Правда, для серьезного ремонтно-строительного комплекса практической пользы от них, будет маловато.

Используя подробные исходные данные, совместно с каждым потенциальным исполнителем составьте предварительное задание на проектирование. Ждите их коммерческих предложений. Этот своеобразный тендер очень полезен и сторицей окупит потраченные на него 2-3 дня.

На вопрос, обращенный к дизайнерам, о стоимости их услуг, вы чаще всего услышите цифру, подразумевающую оплату некоего «пакета» — полного набора выдаваемой (продаваемой) проектной продукции. Вариантов того, что может входить в состав этого пакета, множество. С другой стороны, перечень проектной продукции, необходимый для данного объекта конкретному клиенту, сугубо индивидуален и зависит от преследуемой заказчиком цели.

В существующей практике задание на проектирование подготавливает себе сам проектировщик с учетом подачи заказчиком исходных данных. Подчас, он пытается навязать заказчику некоторые свои уже готовые наработки или очень лакомый бонус — авторский надзор. Между тем, решение о необходимости авторского надзора (не путать с техническим надзором заказчика и собственным контролем подрядчика) за строительством или ремонтом принимает только сам заказчик, после завершения проекта и согласования его с исполнителем предстоящих работ. Об этом будет упомянуто ниже.

В любом случае, при переговорах с дизайнерами, относительно стоимости услуг, следует подталкивать их с «интегрального» метода ценообразования на «дифференциальный», более гибкий. То есть попросить их «огласить весь список, пожалуйста», построчно, с расценками по каждой позиции, а потом применить метод отсекания тех, что для вашей ситуации не актуальны.

После того, как вам предоставят подробно расписанное задание в виде всего перечня проектной продукции и услуг (как меню в ресторане, например: план полов — 3 рубля, план потолков — 2 рубля, развертки стен — 4 рубля и т.д.), надо обсудить цену на это «все». И только потом можно приступать к «обрезанию», отбрасывая все, что вам не нужно. Построив тактику переговоров таким образом, выиграете до 20% от первоначально выставленной цены за то же самое. Все дело в том, что ценообразование в проектной сфере обратно пропорционально строительному, где цена за комплекс всегда меньше суммы стоимостей работ его составляющих.

Следует сразу же отказаться от вала в пользу качества: чертежи должны нести максимум информации при минимальном объеме. Например, в большинстве случаев, планы перегородок, полов, потолков, расстановки мебели и пр. можно совместить на одном листе. А от разверток стен вспомогательных помещений (например, прихожей, подсобки, туалета и пр.) можно отказаться вовсе. Ведь, лишние листы и чертежи больше нужны лишь самому проектировщику (для продажи вам). В этом смысле, никакой зависимости итогового качества от выложенной клиентами суммы, сверх целесообразной цены за проект, не обнаружено.

Более того, опыт посещения бесчисленных частных строек показал, что нередко многие чертежи из состава дорогущих проектов, в процессе производства работ даже ни разу не раскрывались строителями, оставаясь девственными — идеально белыми и непотрепанными. Всегда бывает жаль денег, потраченных впустую. Поэтому нужно помнить, что стоимость проекта-пустышки чаще обосновывается именно его толщиной (количеством листов) и избыточно-красочным оформлением.

Проводя переговоры с разными по стилю и материальным запросам дизайнерами, имея в виду известный «оселок» цена-качество, сводя к целесообразному минимуму объем необходимой вам проектной продукции, в результате получите весьма реальную цену. Затем, совместно с выбранным проектировщиком, на основании имеющихся исходных данных, составляется задание на проектирование, согласовывается состав и объем проектной продукции, определяется стоимость работ, заключается договор на проектирование.

Важные моменты — не выхолостить свое задание (и, соответственно, будущие проектные решения и саму «натуру») и не связаться с дилетантом. К этому приводит стремление заказчика сэкономить на всем и любой ценой. Так нередко бывает и при собственном, т.н. «домашнем» проектировании, когда имеют в виду лишь планировку и финишные поверхности полов, стен и потолков.

А потому не предусматривают конструктивных особенностей, нормативных требований, всех нижележащих, неочевидных, но необходимых технологических слоев, сопутствующих видов и объемов работ. Экономия материалов, трудозатрат и средств, вроде бы, налицо. Однако, реализация подобных «проектов» быстро опровергнет представление их авторов о качестве и экономии.

Итак, проект — документ, в котором взаимоувязаны и оптимизированы все ключевые параметры предстоящей домашней стройки. Чем более полно и подробно учитывает проект принимаемые решения, тем, естественно лучше. Но, вот беда — тем и дороже.

Что же входит в оптимальный состав проекта? К сожалению универсального состава проекта, для всех возможных ситуаций, не существует. Например, пресловутый дизайн-проект, помимо планировки, может содержать лишь эскизное решение интерьеров. Для проведения ремонта квартиры этого бывает достаточно. «Утяжелять» его рабочими чертежами и инженерными разделами, превращая в полновесный проект, в большинстве случаев нецелесообразно.

Хотя, в качестве источников дополнительной информации, в него могут входить и те позиции, которые более свойственны проекту строительства дома. Такие, например, как планы помещений с указанием расстановки мебели, развертки стен, всевозможные разрезы и виды, световые и цветовые решения, планы перегородок, полов и потолков, схемы электрических и сантехнических разводок, рабочие чертежи отдельных узлов и технологических «пирогов», ведомость финишной отделки, экспликации помещений, спецификации на материалы, изделия и оборудование и т.п.

Итак, проект может быть разным по составу, объему, качеству и, соответственно, цене. Важно, чтобы фантазии «художника» не завели впоследствии подрядчика в технические дебри, опустошив заодно и ваш карман. «Сырой» проект, выражающийся в слабых решениях, недоработках и неувязках, закладывает грядущее удорожание, поэтому к выбору «личного» дизайнера (а для проектирования дома — архитектора) нужно подходить достаточно серьезно.

Мы выяснили, что проект дает нам осознание того, что и как предстоит выполнять, в какой последовательности, чего и сколько надо покупать. Для чего еще нужен проект?

Для того, чтобы заказчик прикинул бюджет своей стройки (состоящий из основных статей: затраты на предстоящие работы и услуги, связанные с их обеспечением, а также на расходные и финишные материалы, изделия и оборудование) и, пока не поздно, внес некоторые коррективы, вписывая грядущие расходы в свои финансовые возможности.

Сегодня весьма распространено пагубное явление, когда проектировщик предлагает заказчику комплексную услугу: проектирование и последующее управление работой «своей» (его «собственной»?!) бригады. В «пакет» навязывается и авторский надзор. На первый взгляд, по сумме предстоящих затрат для клиента это выглядит привлекательно. Впрочем, практика утверждает обратное — сей союз противоестественен. Этакий суррогат нелегитимной строительной фирмы, действующей в условиях отсутствия технического прессинга и объективного контроля, наносит большой вред делу.

Не стоит поддаваться иллюзии видимой доступной дешевизны. Не позволяйте загонять себя в «тень», когда дело касается обустройства собственного жилища. Всегда выходит себе дороже. Ведь речь идет не только о получении продукта полноценного качества (максимально отдаляющего необходимость в повторных ремонтах), но и об эффективности капитализации затраченных средств в виде приумножения рыночной цены своей недвижимости. К сожалению, при упомянутом выше подходе, заказчики оплачивают полтора ремонта квартиры (или строительства дома), вместо одного.

Выражается это в том, что при реализации таких вариантов, некачественные проекты «замазываются» столь же некачественными работами, приводящими к недоделкам и скрытым дефектам, а впоследствии — к переделкам, повторным ремонтам и резкому увеличению затрат. Образуется зловещая цепь, сотканная из невежества, дилетантства и прямого обмана.

Не заинтересованные в экономии средств заказчика, не владеющие нюансами практического строительства, заложив в проект массу неточностей и неувязок, подобные «проектировщики» пытаются исправить их уже в процессе выполнения работ в натуре. Часто это происходит в рамках авторского надзора. С молчаливого согласия несведущего заказчика и за его же деньги, «профи» экспериментируют, повышая свою квалификацию. Верх цинизма.

Дело в том, что любая мелочь, упущенная, например, в задании на проектирование, не учтенная в проекте, пропущенная при производстве работ, обрастает снежным комом проблем (читай, увеличивает первоначальную сметную стоимость), вытекающих из необходимости переделок, нарушения технологий, изменения общей организации работ.

Особенно нелепо выглядит весьма распространенная ситуация, когда авторским надзором пытаются подменить регламентный технический надзор. Заказчика должен насторожить тот факт, что проектировщик желает заниматься не своим делом за его, заказчика, деньги. В деле, требующем обязательных обширных специальных инженерных знаний и опыта, участие дилетантов приводит к печальным последствиям: большим потерям времени, здоровья и, естественно, финансов.

После завершения проектирования, согласования и утверждения проекта, на уже начавшейся стройке, «номер» проектировщика (по функциональному статусу) — лишь четвертый, после заказчика, подрядчика и инженера технического надзора (специалисту, помогающего заказчику в проведении стройки, соответствии с правом ст.749 ГК РФ; подробнее об этом в другой статье).

К слову, опытный проектировщик никогда не будет связывать себя, как с несвойственной ему профессиональной функцией, так и с непроверенным в деле подрядчиком. Профессионалу дорого свое имя и свое детище — объект. Он не желает допускать рекламаций.

Перенос процесса принятия решений на строительную площадку (привнесение субъективного фактора) — категорически недопустим! Принимать решения «по ходу дела», исполнителей провоцирует обыватель, играющий роль заказчика, «сэкономивший» на качестве проекта и инжиниринга или вовсе проигнорировавший их, по неведению.

Вообще-то, авторский надзор, горячо любимый проектной братией, «штука» деликатная. Его проведение должно быть обоснованным, а не навязанным. В отдельных сложных ситуациях, для успешной реализации и оптимального сочетания принятых проектных решений, надзор автора проекта необходим. Грамотное курирование стройки со стороны проектировщика и легкая опережающая коррекция производимой натуры, предотвращают возможные отклонения от идеи, препятствуют увеличению затрат заказчика «по ходу дела».

К сожалению, нередко, авторский надзор навязывается потребителям в качестве оплачиваемой пакетной услуги, в совершенно обыденных, простых ситуациях. Особенно этим грешат т.н. «младопроектанты». В этих случаях надзор превращается в инструмент «финансового доения» клиента. Выдав «облегченный» (не по стоимости, а по качеству решений) проект, его автор инспектирует (далеко не бесплатно) объект и устраняет собственные же огрехи, «глубокомысленно вытаскивая на поверхность» все новые и новые объемы работ.

Авторский надзор полезен, если ему способствует цивилизованная обстановка на стройке. Это инструмент, которым нужно уметь пользоваться. Хороший архитектор (или дизайнер) заинтересован в точной реализации своих творческих (предварительно узаконенных заказчиком) идей. К сожалению, на практике, бывает и по-другому, когда из-за принятия непродуманных решений, проектировщик нарывается на т.н. «нестыковки». При этом он каждый раз, либо на них «закрывает глаза», либо тормозит набравшую ход стройку и устраняет допущенные при проектировании огрехи, вынуждая подрядчиков (тоже не бесплатно) выполнять дополнительные работы.

Насторожитесь, если ваш проектировщик будет настаивать на авторском надзоре при первой же встрече. В общем случае, по-хорошему, он может лишь предложить эту услугу, как возможную. Во-первых, включение авторского надзора в перечень услуг дизайнера (или архитектора) — прерогатива заказчика. А, кроме того, на стадии переговоров этот вопрос вообще неактуален. К нему можно вернуться после выбора подрядчика, согласования с ним проекта и обсуждения сметной стоимости. Именно в тот момент можно понять, насколько «врубился» исполнитель в идеологию проекта и есть ли необходимость в сопровождении работ его «художественным руководителем».

Сделаем вывод, что заказчики, выбирающие заведомо дешевых дизайнеров (которые недороги еще и потому, что признают за собой факт отсутствия сугубо строительных знаний и практического опыта, что далеко не все решения и их последствия предусматривают в своих чертежах и расчетах), обрекают себя на переплату.

Говоря о ценах, сложившихся на рынке проектных услуг, отмечу следующее. За редким исключением, проектное обеспечение строительства и реконструкции частных (малоэтажных) домов и капитального ремонта большинства квартир представляется не таким уж сложным и трудоемким процессом для профессионалов. Особенно тех, что «охотно гоняет по кругу» свои прежние (а нередко и чужие) творческие наработки.

Поэтому вызывают удивление расценки иных маститых архитекторов, доходящие до сотни долларов за квадратный метр общей площади объекта. Мэтры сильно тянут «ценовое одеяло» на себя. Что ж, видимо, еще присутствует спрос на «большие» имена. Однако поражает другое — под эти цены подтягиваются, так называемые, «облегченны» дизайнеры — вчерашние и нынешние студенты, не отягощенные инженерно-строительными и хотя каким-либо опытом.

Впрочем, цены этих категорий, с лихвой уравновешивают десятки тысяч совсем дешевых дилетантов, армия которых плодится каждый день. Справедливости ради, отметим, что эти «дизайнеры» просто собирают деньги с клиентов, ничего путного не давая взамен.

Мое мнение — цена (точнее, удельная расценка) за полный и качественный проект при реконструкции квартир (не путать с их ремонтом, проект для которого стоит втрое меньше) не должна зашкаливать за отметку 20 у.е./м2. Превышение этого уровня, возможно в очень редких случаях на сложных и уникальных объектах с более глубокой проработкой эксклюзивных решений и связанным с этим увеличением объема проектной продукции. Но происходить это также должно только по инициативе заказчиков.

Естественно, все вышеизложенное полезно иметь в виду и при строительстве загородного дома. Удельные расценки за полный и качественный ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ (не путать с типовым!) проект при строительстве дома только начинаются с отметки 20 у.е./м2. Точная цена зависит от состава и объема проектных материалов, тщательности их проработки и ряда других факторов, среди которых и потенциал творческих возможностей архитектора, и уровень его финансовых притязаний. Последний, конечно, должен быть обоснован не самооценкой исполнителя, а т.н. коэффициентом профессионализма.

Эскизный проект (который подчас выдается за полный) можно оценить, максимум, в треть указанных выше сумм. Впрочем, рынок — вещь открытая и каждый вправе покупать и продавать по своей цене. Для заказчиков же важно знать, что скрывается за данной ценой. Стандартного набора, увы, не существует.

Очевидно, что явная дешевизна ремонта квартиры или строительства дома, как фактор, является признаком его неполноценности, неподготовленности заказчика, непрофессионализма проектировщика или подрядчика. Если потребитель не готов к своей стройке в финансовом отношении, ее лучше вообще не начинать. Но и на проекте экономить неразумно, хотя рядовому потребителю непросто определить грань, за которой заканчивается «необходимо и достаточно».

Большинство брошенных или «замороженных» подмосковных строек задохнулись, в том числе, и потому, что строительство домов велось по эрзац проектам, которыми (типовыми или «перетертыми» под индивидуальные) бойко торгуют через интернет. Очень обидно за людей, переплачивающих за эти «перепечатки». Например, заказчики переплачивают втрое, когда покупают за 500 баксов всего лишь ксерокопию паспортной части типового проекта, состоящую из поэтажных планов и разрезов. Хотя, конечно, этих данных достаточно для проведения согласований, строительства и оформления дома. Но выбрасывать «лишние» средства за то, что стоит совсем недорого, по меньшей мере, неразумно.

Еще больше «попадают на деньги» те, кто в придачу «к паспорту» приобретает предлагаемую за такую же сумму остальную часть проекта (рабочую документацию — чертежи). Во-первых, «набор ксерокопий» не стоит этих денег, во-вторых, добавляет лишь немного разума к общему «интеллекту» стройки, так как чаще всего представляет собой некую «рыбу», разработанную (кем-то, но не самими продавцами проектов) по старым нормативам для общественных и жилых зданий, сориентированную на вчерашние технологии, перенасыщенную ошибками и материалоемкими решениями. Последнее — явное пренебрежение к карману заказчика.

Объем этой статьи, обозначенный редакцией, не позволяет раскрыть всех аспектов «проектной» темы, не говоря о нюансах. Что ж, продолжим начатое в следующих публикациях. Частная стройка — сложный комплекс, состоящий из технических, организационных, технологических, материальных, социальных, финансовых и прочих факторов. Отклонение от фарватера, заданного оптимальным алгоритмом решения конкретной ремонтной или строительной программы, чревато возникновением конфликтов и перерасходом средств заказчика. Вообще, начинать воплощать задуманное строительное действо, неподготовленным, то есть, имея лишь желание и средства — верх неблагоразумия.

Какого-то стандартного шаблона, «причесывающего» все малые стройки под одну гребенку, конечно же, нет. Однако, знание «подводных камней» и узких мест позволят заказчикам избежать множества типовых ошибок, кочующих с объекта на объект и имеющих свой финансовый эквивалент. Практика показала, что те, кто продолжает идти по пути, кажущейся, на первый взгляд, дешевизны, потом долго и жестоко расплачивается за свои ошибки. Собственная стройка, не то место, где можно хитрить, ведь хитрый обманывает сам себя.